Как правильно оформить куплю-продажу земельного участка

Факт купли-продажи земельного участка регулируется § 7 главы 30 ГК РФ. Это главный юридический документ, фиксирующий отношения между продавцом и покупателем. Заключается как между физическими, так и между юридическими лицами, допускаются различные комбинации. Для минимизации рисков неприятных ситуаций, признания договора никчемным или утратившим силу, обязательно выполнение нескольких условий:

1. одна из сторон обязательно должна являться владельцем земельного участка или его части;
2. земля не может иметь ограничений судебного порядка, быть в залоге или под различными санкциями;
3. продавец дееспособен и не имеет ограничений по судебным решениям.

Продажа может оформляться у нотариуса или в государственных учреждениях.

Договор заключается в письменном виде с учетом стандартных требований нормативных документов, подписывается заинтересованными сторонами и заверяется нотариусом. В дальнейшем новый собственник для легализации права собственности обязан приобретенный участок зарегистрировать в отделениях Государственного кадастра. Документ должен имеет конкретный перечень стандартных сведений о сделке и ее участниках.

1. Предмет договора. Описывает суть достигнутых соглашений между сторонами, характеризуется участок, указывается его площадь и размещение, кадастровый номер и категория земель и назначение. Даются полные данные покупателя и продавца, их регистрация и контактные телефоны. Если на участке расположены строения, то подробно описывается каждое из них с предоставлением различных разрешительных и регистрационных документов.
2. Стоимость и способы оплаты. Прописью указывается цена земли и порядок расчетов. Допускается передача наличных денег в присутствии нотариуса или без него, при желании оформляется расписка. Но это необязательный документ, нотариус подтверждает факт оплаты своей печатью. Расчеты выполняются банковскими переводами одноразово или частями, возможно комбинирование нескольких способов. Самый надежный метод – оплата так называемым эскроу-счетом. Покупатель делает предварительную оплату, а продавец получает деньги только после показа сотрудникам банка документа на переход собственности новому лицу.
3. Порядок передачи и состояние участка. Раздел не является обязательным, заполняется по обоюдному согласию сторон. По факту право на собственность землей переходит автоматически после подписания договора установленном законом порядке. Если присутствует желание одной из сторон, то отдельно составляется акт приема-передачи земельного участка.
4. Права и обязанности сторон. Стандартные для всех случаев купли-продажи недвижимости. Продавец обязан предоставить достоверную информацию об объекте с указанием его фактических характеристик. Покупатель принимает и при согласии оплачивает сделку.

Нарушения договора влекут за собой материальную и гражданскую ответственность. За подлинность документов несет ответственность нотариус, у него есть доступ к различным государственным организациям. Участники сделки могут добровольно прописывать специальные условия и дополнения, порядок разрешения споров регулируется с учетом действующего законодательства.

Продавец перед заключением договора купли-продажи должен подготовить пакет документов в строгом соответствии с требованиями нормативных актов. С учетом требований принятого в 2007 году ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» перед каждой продажей обязательно выполняется процедура межевания. Это гарантирует, что участок поставлен на учет, нет претензий к его границам и размерам.

Все строения и здания должны быть зарегистрированными, если они эксплуатируемые, то надо иметь справки об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи. Стороны могут договориться о погашении задолженностей покупателем за счет уменьшения стоимости или на отдельных условиях.

Любые юридические действия требуют предоставления соответствующего списка документов.

• продавцу – свидетельство о праве собственности, выданное не позже 15. 07. 2016 года;
• обеим сторонам – документы для подтверждения личности;
• покупателю – письменное согласие супруга на приобретение участка с указанием стоимости или разрешением принимать самостоятельное решение;

Если вместо первого лица присутствует его представитель, то у него должна быть должным образом оформлена нотариальная доверенность.

Очень неприятная ситуация, для разрешения потребуется много времени и усилий. Законодатель предусмотрел несколько случаев, когда договор купли-продажи считается недействительным.

1. Фактические условия сделки грубо нарушают действующие нормы. Как правило, участок имеет ограничения или несколько владельцев, а во время подписания документа эти особенности умышленно или по ошибке не отображены. Такие же последствия наступают и при нарушении прав несовершеннолетних, других наследников, супругов, временно недееспособных лиц.
2. Одна из сторон принимала участие в сделке по принуждению, факт доказан в судебном порядке. Ситуации встречаются редко, доказательство давления сложное и не всегда успешное.

Действие договора приостанавливается в судебном порядке. Если нарушения были неосознанными, то факт продажи аннулируется, покупателю возвращаются материальные затраты. При согласии стороны могут заключать новый договор с учетом допущенных ошибок. Умышленное искажение фактов и нарушения законов может стать причиной уголовной ответственности и конфискации имущества.

При желании переход права собственности можно оформлять самостоятельно в МФЦ или Росреестре. Исключение – продается не целый земельный участок, а только его часть или он принадлежит детям или недееспособным лицам. Но надо понимать, что все риски ложатся на претендента, он должен иметь юридические знания для предупреждения неприятных ситуаций.

--
Официальный сайт ООО «Топографъ», Раменский район
На вопросы отвечает Дмитрий Темников, эксперт ООО «Топографъ»
10 июня 2020 года